¿Cuándo es el momento adecuado para refinanciar su hipoteca?

Refinanciar puede bajar el pago mensual de muchos propietarios, pero el momento es clave. Unas tasas bastante más bajas que la suya, junto con un mejor crédito y suficiente patrimonio en la vivienda, le permitirán conseguir mejores condiciones. Compare cuánto tiempo piensa quedarse en la casa con los costos de cierre y su punto de equilibrio. La mejor opción no siempre es la más obvia, así que debe pensar en cosas como si conviene acortar el plazo, si le conviene una tasa fija o ajustable y si debe tomar en cuenta las consecuencias fiscales.

Señales clave de que refinanciar podría ahorrarle dinero

¿Está pensando en refinanciar ahora mismo? Empiece por seguir las tendencias del mercado para ver si las tasas promedio están bajando en comparación con su préstamo actual.

Compare el posible ahorro con sus metas personales: bajar los pagos, acortar el plazo o cambiar más adelante las características del préstamo. Compare prestamistas para encontrar mejores precios, cargos y servicio.

Piense bien el momento: observe cómo se mueven las tasas, pero no espere si alcanza el punto de equilibrio dentro del tiempo que piensa quedarse. Confirme que está listo financieramente: ingresos estables, una DTI manejable y efectivo para el cierre.

Calcule el costo total frente a los intereses que ahorraría durante la vida del préstamo. Si los números van de acuerdo con sus objetivos y su plazo, tiene una señal clara para seguir adelante.

Cómo influyen las tasas, el crédito y el patrimonio en sus opciones

Una vez que vea señales de que refinanciar podría valer la pena, enfóquese en tres factores que definen sus opciones: las tasas del mercado, su crédito y el patrimonio en su vivienda.

Cuando las tasas hipotecarias bajan, aumentan las opciones de refinanciamiento y el posible ahorro en intereses. Su puntaje de crédito influye en el precio y en la aprobación; un puntaje más alto abre la puerta a mejores tasas y a más tipos de préstamo. Si su puntaje está en el límite, considere mejoras rápidas, como usar menos de su crédito disponible y disputar errores en su reporte.

Tener suficiente patrimonio en la vivienda por lo general significa al menos un 20%, para evitar el seguro hipotecario privado y conseguir condiciones favorables. Con poco patrimonio, las opciones se reducen, pero los programas FHA o de refinanciamiento simplificado (streamline) podrían ayudar.

Alinee estos tres factores para buscar la mejor tasa, el mejor plazo y el mejor resultado.

Cómo comparar los costos de cierre con el ahorro a largo plazo

Aunque una tasa más baja se vea atractiva, tiene que comparar los costos iniciales con el ahorro a largo plazo que traen. Empiece con un análisis de los costos de cierre: sume los cargos del prestamista, los puntos, la tasación, el título y los impuestos.

Para saber cuándo el ahorro de una tasa de interés más baja superará los costos, haga una línea de tiempo del ahorro. Compare los meses que necesita para llegar al punto de equilibrio con el tiempo que piensa mantener el préstamo. Por último, siga las tendencias de las tasas de interés y pruebe distintos escenarios.

1. Haga una lista de todos los cargos y confirme cómo se pagan o si se suman al préstamo.
2. Grafique el ahorro mensual a lo largo del tiempo.
3. Calcule el punto de equilibrio y el tiempo que mantendrá el préstamo.
4. Haga una evaluación de su salud financiera para asegurar su flujo de dinero y sus reservas.

Acortar el plazo del préstamo o bajar su pago

¿Cómo decidir entre quitarle años a su hipoteca o reducir su pago mensual? Empiece por sus metas a largo plazo y su estabilidad financiera actual.

Si puede manejar pagos más altos, refinanciar a un plazo más corto reduce el interés total y le permite acumular patrimonio más rápido. Si lo que más le importa es su flujo de dinero, bajar el pago le da beneficios a corto plazo y más flexibilidad, sobre todo si está pagando otras deudas o ahorrando para metas importantes.

Siga las tendencias de las tasas de interés. Una baja significativa de la tasa puede hacer atractivo cualquiera de los dos caminos.

Haga los cálculos: compare el interés total, el tiempo para llegar al punto de equilibrio y su margen de seguridad. Elija la opción que proteja su presupuesto de hoy y apoye sus prioridades de mañana.

Cambiar entre una hipoteca de tasa fija y una de tasa ajustable

Después de comparar un plazo más corto con un pago más bajo, quizás también se pregunte si su tipo de tasa todavía se ajusta a sus planes.

Si busca estabilidad en su préstamo, las ventajas de una tasa fija pueden pesar más que los riesgos de una ARM con tasa inicial promocional cuando las condiciones del mercado apuntan a tasas más altas.

Pero si piensa mudarse pronto y espera que las tasas bajen, una ARM podría reducir sus costos a corto plazo.

Use estrategias de refinanciamiento claras: antes de cambiar, compare el interés total, el tiempo para llegar al punto de equilibrio y los límites de los ajustes.

1. Evalúe las condiciones del mercado y sus planes.
2. Compare la estabilidad del préstamo con el ahorro a corto plazo.
3. Calcule los pagos en el peor escenario de una ARM.
4. Compare los costos de cierre y el punto de equilibrio con las ventajas de una tasa fija.

Impuestos, puntos y el efecto de sacar efectivo

¿Quiere saber cómo afecta el refinanciamiento a sus impuestos y a su flujo de dinero? Empiece por determinar si va a detallar sus deducciones para aprovechar los beneficios fiscales por los intereses hipotecarios. Hay límites, y el momento en que refinancie influye en cuántos intereses puede deducir este año.

Si paga puntos hipotecarios, por lo general los deduce durante la vida del préstamo; los puntos pagados para mejoras a la vivienda que califiquen podrían deducirse de inmediato.

Con un refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out), el efectivo no paga impuestos, pero el interés sobre esa parte por lo general solo es deducible si se usa para mejoras a la vivienda. Lleve un registro cuidadoso de cómo usa el dinero y guarde sus documentos.

Evalúe las implicaciones financieras: costos de cierre, punto de equilibrio, planes futuros e interés total pagado.